Pregunta. Vivo en una casa con un contrato de alquiler de cinco años firmado hace dos años y en estos momentos, la propietaria quiere vender la vivienda y acabar con el alquiler a pesar de que quedan tres años según el contrato. ¿Qué puedo hacer? ¿Me puede echar? (J. L. Ruiz)
Respuesta. Si el contrato de alquiler es de vivienda habitual y se formalizó inicialmente por dos años, el arrendatario tiene derecho a permanecer en el inmueble por un plazo mínimo de cinco años, o de siete años si el arrendador es una persona jurídica, conforme a lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En este sentido, aunque el contrato tenga una duración inferior, el arrendador está legalmente obligado a prorrogarlo de forma forzosa hasta alcanzar ese plazo mínimo legal: cinco años cuando el propietario es una persona física y siete años cuando se trata de una empresa.
Una vez transcurrido dicho plazo de prórroga obligatoria, el propietario puede negarse a una nueva renovación, siempre que preavise al inquilino con al menos cuatro meses de antelación a la finalización del contrato. Si no se produce este preaviso en tiempo y forma, el contrato se prorrogará automáticamente por tres años más, salvo que sea el propio inquilino quien manifieste su voluntad de no renovar.
Por otro lado, el arrendador puede vender la vivienda, aunque esté alquilada, ya que la existencia del contrato de alquiler no impide la venta del inmueble (respetando siempre el derecho de adquisición preferente salvo renuncia al mismo). En ese caso, el comprador se subrogará en la posición del arrendador y estará obligado a respetar íntegramente el contrato de arrendamiento, incluida la duración mínima y las prórrogas forzosas a las que tenga derecho el inquilino.
En relación con el derecho de adquisición preferente, salvo que el inquilino haya renunciado expresamente a dicho derecho en el contrato, el arrendador deberá ofrecer previamente la vivienda al inquilino, en las mismas condiciones y por el mismo precio en que pretenda venderla a un tercero. El arrendatario tiene un plazo de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo.
Si el propietario vendiera la vivienda sin respetar este trámite —es decir, sin ofrecerla previamente al inquilino o haciéndolo en condiciones distintas a las finalmente pactadas con un tercero—, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto, lo que le permitiría anular la compraventa y adquirir la vivienda, subrogándose en la posición del comprador.
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